Задаток, аванс или залог в сделках с недвижимостью: что выбрать?

Time to read
less than
1 minute
Read so far

Задаток, аванс или залог в сделках с недвижимостью: что выбрать?

21.08.2015

При операциях с недвижимостью лица, совершающие сделки, пользуются равными, но отличными друг от друга правами и обязанностями. Люди встречаются, чтобы удовлетворить взаимные потребности. Продавец желает избавиться от квартиры, получить нужную сумму денег и официально оформить все необходимые бумаги.

Покупатель со своей стороны также желает всё законно оформить, получить в собственность жильё и по возможности, сэкономить. При найме жилых помещений ситуация обстоит аналогичным образом – стороны заинтересованы в окончательном результате, использовании недвижимости по назначению и своевременной его оплате. И здесь возникают крупные денежные операции.

Сегодня мало кто доверяет устным соглашениям. Джентльменские договорённости не пользуются популярностью. Кроме того, закон обязывает граждан заключать многие договора в письменной форме. А вот правильно прописать условия договора, к примеру, в отношении задатка, аванса или залога, дело не такое простое, как может показаться на первый взгляд. Попробуем немного разобраться.

Аванс в сфере недвижимости означает приблизительно тоже, что и аванс по заработной плате, так легче запомнить его основное значение. Оплаченная сумма представляет собой предварительное выполнение одной из сторон будущих обязательств по оплате. Но если данные обязательства не наступают, то аванс подлежит возврату.

Передача аванса не обязывает стороны завершать сделку по объекту недвижимости. Аванс подлежит возврату независимо от того, по чьей вине расторгается предварительный договор. Если же внесён задаток, то тут дело обстоит иным образом. Если расторжение сделки происходит по вине плательщика, получатель имеет право оставить задаток себе, компенсируя причинённые неудобства, а если расторжение договора о задатке происходит по вине получателя средств, независимо от причин отказа от сделки, то он обязан вернуть данную сумму и ещё столько же сверху. В двойном размере. Сторона, сомневающаяся в том, что завершит сделку, никогда не согласиться на заключение договора о задатке.

На первый взгляд аванс не приводит к штрафным санкциям. Но это действительно так, если получатель добровольно возвращает внесённую плательщиком сумму. Однако бывают случаи, когда покупатель потребовал возвратить аванс, а продавец задерживает выплату, ссылаясь на то, что уже потратил деньги, или вообще заявляет о намерении оставить платёж у себя или просто является мошенником. В этом случае взыскать сумму аванса можно будет только через суд, и то, в случае, если предварительный договор заключён в письменной форме и соблюдены все условия действительности аванса. Но зато к придержанным получателем деньгам плательщика можно будет применить штрафные санкции за каждый день просрочки возврата, в размере, равном ставке рефинансирования ЦБ РФ. Это приятно, но хлопотно.

Задаток направлен на компенсацию неудобств, причиненных инициатором отмены сделки пострадавшей стороне. Однако в некоторых кругах специалистов практиков бытует мнение, что данная обеспечительная функция задатка нивелируется невозможностью безоговорочно возместить двукратную сумму задатка, кроме как по решению компетентных органов.

Итак, задатком следует называть сумму денег, являющуюся доказательством намерения сторон завершить сделку. Задаток гарантирует, что продавец продаст, а покупатель купит объект недвижимости, либо арендодатель не отдаст сдаваемое жильё другому арендатору, а арендатор не передумает снимать данную конкретную квартиру. Задаток, оформленный в письменном виде при соблюдении всех необходимых требований, оправдывает своё существование, обеспечивая спокойствие обеих сторон. После завершения сделки с недвижимостью задаток засчитывается в качестве части оплаты по договору и не пропадает.

Термин «залог» чаще всего используется при передаче какого-либо имущества в качестве предмета обеспечения обязательств по сделкам, но и определённая сумма денег, также вполне может служить предметом залога. Здесь можно применить понятие «денежный залог». Его получает арендодатель в качестве гарантии возмещения ущерба арендатором, который может наступить вследствие неумелого пользования объектом недвижимости, например, при необходимости отремонтировать испорченную мебель или лопнувшие трубы. В купле-продаже недвижимости денежный залог, как правило, не используется.

И ещё одно. Независимо от того, какой вид предварительной или обеспечительной оплаты по сделке вы выберете, не считайте за труд составить письменную расписку о получении денег. Она обезопасит в первую очередь плательщика средств, потому что станет письменным доказательством их передачи. В расписке должны быть указаны все персональные данные и реквизиты получателя, данные плательщика, чёткая сумма прописью, цель оплаты и предмет будущей или текущей сделки, при необходимости сроки и другие сведения. Расписка пишется получателем денег собственноручно, синей шариковой ручкой, и передаётся плательщику, который хранит её до момента окончательного расчёта по всем обязательствам.