Наверняка многие собственники недвижимости, в основном речь сейчас идёт об обычных гражданах, слышали о том, что если они сдадут в аренду жильё, то должны будут платить налог с полученного дохода. Это общегосударственный принцип, зафиксированный в законах и правилах: любой доход подлежит налогообложению и должен пополнять государственный бюджет.

Некоторые люди, к слову сказать, надеются на старый добрый «авось да пронесёт» и смело сдают жильё в аренду, спят спокойно, не задумываясь ни о налогах, ни об оплатах, ни об отчётах.

Нужно понимать, что за уклонение от уплаты налогов грозит уголовная ответственность (штраф в размере 100 тысяч рублей), если сумма полученного дохода превышает 100 тысяч рублей за последние три года. Поэтому делиться частью своего дохода с государством придётся. К тому же, при съёме жилья рискуют быть наказанными как собственники, так и квартиросъёмщики, добросовестно выполнять свои обязанности должны обе стороны договора.

Стоит заметить, что если письменный документ, договор об аренде, между сторонами не составлялся, то это не значит, что доказать наличие договорных отношений не представляется возможным. В этом случае может найтись третья, заинтересованная сторона, например, налоговая, прокуратура или милиция, которая инициирует проверку или судебную тяжбу. Конечно, не факт, что проверяющие заинтересуются именно вашей арендой, ведь у проверяющих хватает других дел, главное, не давать повода и оснований, то есть вести себя осмотрительно, чтобы не было жалоб со стороны арендаторов или соседей. Эти обстоятельства предугадать сложно, но можно учитывать риски их наступления.

Прежде всего, отметим, что согласно закону, арендодатели, по сути, занимаются предпринимательской деятельностью. Но стоит также знать о том, что законом допускается возможность не регистрировать в этом случае предпринимательскую деятельность. Лишь предоставляя в аренду два и более объекта недвижимости, невыполнение обязанности по регистрации ИП или ООО становится обязательным и наказуемым.

Итак, имея, например, одну квартиру для собственного проживания, а вторую для сдачи в аренду, граждане обязаны ежегодно до 30 апреля подать декларацию о доходах, полученных в предыдущем году, подсчитав предварительно сумму дохода, сумму налога в размере 13%, указав место работы, размер заработной платы и другие личные данные. Стоит отметить, что для иностранцев сумма налога составляет 30% от полученного дохода. Уменьшить сумму налога понесёнными расходами не удастся, потому что чистую прибыль в этом случае не учитывают. Наоборот, если в договоре не указано положение о том, что коммунальные платежи входят в стоимость аренды и действительно, собственнику квартиры жильцы отдельно возмещали расходы на коммунальные, то эти суммы считаются для него дополнительным благом, а значит, также подлежат включению в подлежащий налогообложению доход.

Допустим, сдаётся однокомнатная квартира за 20 тысяч рублей в месяц. Сумма дохода за год, которую нужно будет включить в декларацию, составит 240 тысяч, а налог, соответственно, составит 31 тысяча 200 рублей. Расчёт не сложный.

Когда декларация о доходах подана и учтена в налоговом органе, её невозможно «возвратить», и придётся оплачивать, «назвался груздём, полезай в кузов». Считается, что собственник самостоятельно начислил свои налоговые обязательства, но также нужно будет предоставить под расчёт указанного дохода, подтверждающие документы. То есть акты об оплате, расписки, лично договор, платёжные квитанции, выписки с расчётного счёта и прочее. Срок оплаты налога – до 15 июля включительно.

Конечно, если сдавать две или три квартиры в аренду, то необходимо зарегистрировать предпринимательскую деятельность, дополнительно оплачивать взносы в пенсионный фонд, ежемесячно сдавать отчёты и, возможно, без помощи профессионального бухгалтера в этом случае обойтись будет невозможно. Но это уже совсем другая история.

Вернёмся к гражданским отношениям. Например, вы впустили в квартиру арендаторов. Даже, если они попали к вам по рекомендации друзей, а тем более из агентства недвижимости незнакомые люди, лучше всего оформить договор аренды официально. Бывают случаи, которые весьма распространены и решают проблему, когда договор аренды составляется у нотариуса, заверяется и вступает в силу по всем существенным условиям, но в разделе о сумме арендной платы указывается, что жильцы снимают квартиру безвозмездно, за внесение коммунальных платежей по счётчикам. Но имейте в виду, что если в действительности вы принимаете от арендаторов деньги, то вы сильно рискуете и в случае малейших недоразумений можете попасть в ловушку неприятностей. Когда в договоре аренды указывается заниженная сумма оплаты, чтобы нести меньше расходов по налогам, лучше указать более или менее короткий срок аренды. После истечения срока аренды, в случае недоразумений, можно будет расстаться с нерадивыми арендаторами, либо заключить с ними новый договор на более выгодных условиях, включив в арендную плату дополнительное возмещение суммы подлежащих к уплате налогов, выйдя на компромиссную цифру.

И последнее на что необходимо обратить внимание. Если жильё сдаётся предприятию, которое размещает в нём своих сотрудников, командировочных или приглашённых для работы по контракту высококвалифицированных специалистов, то обязанность учёта и оплаты налога со сдачи такого жилья в аренду лежит на предприятии, выплачивающем вам доход. Сумма налога составит всё те же 13%, но с собственника снимется головная боль по предоставлению отчётов и уточнению реквизитов для оплаты налога и прочая документальная волокита. Поэтому работать с предприятиями частному лицу выгоднее и удобнее.

Таким образом, оплачивать налог с аренды жилья надо, но с учётом указанных выше нюансов, решать вам, будете ли вы законопослушным гражданином или рискнёте.